חשיבות תמהיל המשכנתא

מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא מושג שחשוב מאוד להכיר כאשר נכנסים לעולם המשכנתאות. הוא למעשה מייצג את מסלולי הפירעון העתידיים של הלוואת המשכנתא, וכולל בתוכו את התחשיב של סך ההחזר החודשי שתשלמו בכל חודש. סכום הכסף שיחזיר הלווה לבנק לאורך תקופת המשכנתא מתחלק בין שני מרכיבים – הקרן והריבית. תמהילי המשכנתא האפשריים יהיו שונים זה מזה באופן החלוקה בין הקרן והריבית, ופרק הזמן שהלווה יחזיר כל אחד מהמסלולים. קביעת תמהיל המשכנתא מושפעת מהמון פרמטרים, כגון: גובה ההכנסות וההוצאות הממוצעות של הלווה, המצב האישי, המשפחתי והבריאותי שלו, מקום מגוריו, מקום עבודתו והוותק בו, האם מדובר בדירה ראשונה שהוא רוכש וכו'. ישנם גורמים שישפיעו לטובה על תמהיל המשכנתא, כלומר יגרמו להורדת שיעור הריבית או יאפשרו למתוח את תקופת ההחזר על פני פרק זמן ארוך יותר, אך יש גם גורמים שונים שדווקא יעשו את ההיפך – יגרמו להעלאת אחוז הריבית או שלא יאפשרו כלל פניה למסלולי סילוקין מסוימים.

מגבלות החוק על תמהילי משכנתאות

בנק ישראל הציב מספר מגבלות על תמהילי המשכנתאות. בעבר, הניח בנק ישראל לכוחות השוק לשלוט בענף המשכנתאות וכמעט לא התערב בתחום. כאשר הריביות ירדו, מחירי הדירות החלו לעלות, והיקפי המשכנתאות כתוצאה מכך החלו לרדת. בנק ישראל חשש שענף המשכנתאות ייכנס למשבר שאפיין את השוק האמריקאי ב-2008, וכל אלה גרמו לכך שבנק ישראל גייס לעזרתו את הפיקוח על הבנקים שהחל להתערב באופן מסוים בשוק המשכנתאות, על ידי הטלות מגבלות על תמהילי המשכנתאות, וביניהן:

1. אפשרות לכלול בתמהיל המשכנתא מספר מסלולי ריביות משתנות, כאשר הסכום הכולל במסלולים הללו לא יעלה על שליש מסכום המשכנתא.
2. לפחות שליש מסכום המשכנתא חייבים להיות במסלול של ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה או שילוב של שניהם).
3. אם תמהיל המשכנתא כולל מסלול ריבית המשתנה בתדירות של פחות מ-5 שנים, אז לא ניתן לקחת יותר משליש מסכום המשכנתא במסלולי ריבית משתנה.

בהגבלות אלה לא נכללים מסלולים אשר משתנים בתדירת של 5 שנים ומעלה. כלומר, בנק ישראל לא מתייחס למסלולים של ריבית צמודה ולא צמודה אשר משתנים רק לאחר 5 שנים כאל ריבית משתנה, ומאפשר לכלול בתמהיל המשכנתא יותר משליש מסכום המשכנתא (בשונה מסעיף 3 לעיל).

איך לבחור את התמהיל הנכון ביותר?

לכל לווה ישנם צרכים ספציפיים והעדפות שונות, ולכן יש צורך לבנות את תמהיל המשכנתא כך שיתאים לצרכים של כל אחד ואחד מהלווים באופן אישי, יחד עם פיזור הסיכון בין המסלולים השונים. מדוע כדי לשלב מסלולים ולבנות תמהיל משכנתא? כי אין מסלול משכנתא מומלץ שהוא הטוב ביותר, לכל מסלול ישנם יתרונות וחסרונות. המטרה העיקרית היא להנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול ובאותה נשימה לצמצם את החשיפה לסיכונים הקיימת במסלולים השונים. ישנם מסלולים קבועים אך עם ריבית גבוהה וללא תחנות יציאה, וישנם מסלולים עם ריביות נמוכות הכוללים תחנות יציאה אך צמודי למדד וגם קיימת חשיפה לשינויים בריבית לאורך תקופת המשכנתא.

לאדם הממוצע אין את הידע הפיננסי המספק כדי להתאים לעצמו תמהיל משכנתא אופטימלי, ובדרך כלל את מירב האנרגיה והזמן, אלה הבוחרים לקחת משכנתא ללא סיוע של יועץ משכנתאות פרטי, משקיעים במרדף אחר הריבית הנמוכה ביותר מבין כל הבנקים, מבלי להקנות חשיבות עליונה לבניית התמהיל עצמו. דרך עבודה זו עלולה לעלות בעשרות ואף במאות אלפי שקלים שיועץ משכנתאות פרטי היה יכול לחסוך לאורך חיי המשכנתא. לדוגמה, בחרתם בתמהיל משכנתא שכולל ריבית פריים, בימים שבהם ריבית הפריים הייתה די גבוהה. אם לאחר זמן מסוים, שיעורי ריבית הפריים החלו להצביע על מגמה של ירידה – אתם במצב טוב, הוזלתם את המשכנתא שלכם. אבל מה אם התחלתם את המשכנתא כשהריבית הייתה נמוכה, ופתאום החלה מגמה של עלייה? מיד תחושו הכבדה על יכולת ההחזר החדשי שלכם. נכון שידע לא תמיד מספיק וצריך גם הרבה מזל, אבל בסופו של דבר בכל תחום יש סטטיסטיקה ויועץ משכנתאות שבקי בכל המתרחש בשוק ידע לבצע את ניהול הסיכונים הנכון עבורכם בהתבסס על נתוני העסקה הספציפית שלכם.

עדיף להסתייע בליווי של יועץ משכנתאות מקצועי שהאינטרס שלכם הוא האינטרס שלו – חיסכון כספי מקסימלי יחד עם תמהיל שמתאים לצרכים שלכם. זכרו – משכנתא לא לוקחים אלא מתכננים.